Оформление предварительного договора – один из этапов совершения значительной части сделок с недвижимостью. Необходимость в этом документе вызвана желанием сторон закрепить в письменной форме базовые условия купли-продажи недвижимости. Практически всегда в текст соглашения включается пункт об ответственности покупателя и продавца за возможный отказ от сделки.
Одной из практических проблем при подготовке документа становится вопрос, требуется ли регистрация предварительного договора купли-продажи недвижимости? С юридической точки зрения можно дать на него отрицательный ответ, причем однозначный, который обосновывается и детализируется в статье. В качестве дополнительного рассматривается вопрос о том,подлежит ли регистрации предварительный договор аренды.
Порядок заключения и требования к содержанию предварительного договора определяются статьей 429 части 1 ГК РФ (датирован 30.11.1994). Актуальная редакция Кодекса принята 31.07.2020 года.
Отдельного упоминания требует другой важный документ – Обзор судебной практики, касающейся споров о госрегистрации и недвижимости (датируется 16.02.2001). Он содержится в Информационном письме, выпущенном Президиумом ВАС РФ под №59. Именно в этом документе дается указанный выше однозначный ответ об отсутствии необходимости регистрировать предварительные договоры. Несмотря на давний срок выхода Обзора, его положения являются актуальными до настоящего времени.
Действующее правовая база не предъявляет каких-то жестких требований ни к содержанию, ни к оформлению предварительного договора. От документа требуется соответствовать двум главным условиям:
быть составленным в той же форме, в какой будет составлен основной договор;
включать четкое описание предмета и условий сделки, которые нуждаются в предварительном закреплении, по мнению одной или обеих сторон.
Обязательное нотариальное заверение требуется в единственном случае – если основной договор предусматривает такую формальность. Типичный пример – купля-продажа одной или нескольких долей в объекте недвижимости.
При этом не запрещается добровольное посещение сторонами нотариуса. Для этого достаточно обоюдного желания покупателя и продавца.
До сегодняшнего дня бытует мнение о том, что в предварительный договор требуется включать абсолютно все базовые условия основного. На деле это не так. Подобная норма действовала до 2015 года, после чего в законодательство были внесены существенные изменения, заметно сократившие перечень требований к рассматриваемому документу. По сути, осталось только одно главное условие – наличие описание предмета сделки, позволяющее его идентифицировать.
Учитывая сказанное выше, становится понятным: по состоянию на вторую половину 2020 года необходимость в госрегистрации предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости отсутствует. Никаких других трактовок положения Гражданского кодекса не допускают.
Аналогичным образом делается вывод о том, что регистрация предварительного договора аренды также не требуется. Необходимость в подобной операции – и в первом случае, и во втором – возникает только по отношению к основному договору.
Описанный правовой нюанс не является единственным при подготовке и совершении сделок с недвижимостью. Специалисты нашей компании готовы предоставить профессиональную юридическую помощь в реализации подобных мероприятий. Услуги грамотных юристов гарантируют надежную и эффективную защиту Ваших интересов.
