Заключение договора аренды предусматривает передачу определенного объекта от арендодателя арендатору. При этом предполагается два формата распоряжения имуществом. Первый – это временное владение и пользование, второй – только пользование без владения. Сложность отечественного законодательства приводит к возникновению множества связанных с этой темой вопросов. Ответы на самые частые из них приводятся в статье.
Общие положения арендных взаимоотношений и порядок заключения соответствующего договора определяются частью второй ГК РФ. Законодательный акт вступил в силу после подписания №14-ФЗ (датируется 26.01.1996). Актуальная на сегодня версия документа принята 9 марта 2021 года в редакции Постановления КС РФ от 8 июля текущего года.
Непосредственно аренде отводится глава 34 ГК РФ. Ее отдельные параграфы – с первого по шестой – касаются особенностей арендных отношений применительно к разным объектам, включая транспортные средства, здания и сооружений, предприятия, а также так называемую финансовую аренду.
В подавляющем большинстве случаев аренда – это право пользования и владения одновременно. Включение последнего означает возможность определять условия доступа на объект, независимо от его функционального предназначения. А потому правило распространяется на любое недвижимое имущество, включая здание, сооружение или отдельное нежилое помещение.
Временное владение и пользование – самая распространенная форма арендных отношений. Тем более, если речь идет о коммерческой недвижимости. Такая ситуация объясняется предельно просто. Аренда без владения предусматривает сохранение у арендодателя права регламентировать доступ к объекту. Такой формат сотрудничества сложно назвать коммерчески интересным в полном смысле этого слова, независимо от специфики арендуемого имущества.
Крайне важно понимать отличие владения и пользования от просто пользования при аренде. В первом случае арендатор получает объект в свое полное распоряжение, во втором – использует его полезные свойства, но с очень серьезными ограничениями. Единственным вариантом, когда такое сотрудничество может иметь перспективы, становится четкое распределение полномочий и обязанностей между арендатором и арендодателем. Оно предусматривает разработку и подписание объемного договора аренды, в текст которого требуется включить все возможные юридические нюансы, спорные ситуации и правила их урегулирования.
Самостоятельно разобраться в хитросплетениях отечественного законодательства, в том числе – в части отличия временного владения и пользования от только пользования арендуемым имуществом – крайне непростая задача. Намного проще добиться ее успешного решения посредством привлечения к подготовке и заключению договора аренды квалифицированных юристов, которые специализируются на этой тематике. Такой подход либо минимизирует или даже полностью исключает риск последующих конфликтных ситуаций, либо устанавливает четкие правила их последующего урегулирования с учетом интересов каждой из сторон.
