Аренда недвижимости или другого имущества заслуженно считается одной из самых популярных форм сотрудничества. Поэтому нет ничего удивительного в подписании длительных арендных договоров. Альтернативный вариант – продление соглашений, оформленных на относительно короткий временной период, обычно равный одному году.
Нередко возникает ситуация, когда арендуемое имущество меняет собственника. Результатом такого развития событий часто становится конфликт, связанный с тем, что новый владелец не желает сохранять условия текущего договора аренды, срок действия которого еще не истек. Права арендатора в этом случае защищены статьей 617 ГК РФ, но ее положения требуется грамотное применить на практике.
Арендные взаимоотношения определяются положениями главы 34 части второй ГК РФ. Как было отмечено выше, вопрос изменения собственника предмета аренды регламентируется п.1 статьи 617, в котором содержится однозначная формулировка: переход прав собственности к новому владельцу не входит в число оснований для изменения или, тем более, расторжения действующего арендного договора.
Важное значение в отношении рассматриваемого вопроса имеет еще одна статья – 619 – части второй ГК РФ. В ней перечисляются все возможные основания для досрочного расторжения арендного договора по желанию или требованию владельца арендуемого имущества. Смена собственника в их число не входит.
Количество судебных споров в отношении арендных договоров достаточно велико. Нередко предметом разбирательства становится желание нового собственника изменить или даже расторгнуть действующее соглашение с арендатором. Статья 617 ГК РФ позволяет последнему отстоять свои интересы в суде. Арбитражная практика наглядно показывает, что судебные органы практически всегда встают на сторону арендатора.
Аналогичной позиции придерживается Президиум ВАС, который еще 11 января 2002 года выпустил информационное письмо №66. В одном из пунктов документа дается четкая рекомендация в адрес арбитражных судов защищать законные права в ходе разбирательств по рассматриваемому вопросу.
Несмотря на кажущуюся однозначность законодательных трактовок, урегулирование спорных ситуаций в реальности становится непростой задачей. Первой и главной трудностью для арендатора выступает необходимость доказать отсутствие оснований для досрочного расторжения договора аренды. Вторая сложность касается дальнейших взаимоотношений с новым владельцем арендуемого имущества. Обычно у последнего имеется достаточно рычагов, чтобы «испортить» жизнь контрагенту, который не пошел навстречу желаниям собственника.
В подобной ситуации крайне важно грамотно заранее подготовиться к возможным проблемам, прежде всего – с юридической точки зрения. Самый простой способ сделать это – обратиться к грамотным профессионалам, которые специализируются на урегулировании арендных споров. Такой подход позволит минимизировать возможные издержки и эффективно защитить интересы доверителя. Одним из возможных путей решения конфликта вполне может стать подписание нового договора, но на прежних условиях или с внесением изменений, устраивающих обе заинтересованные стороны, включая – в обязательном порядке – арендатора.
Мы даем разъяснения по важным юридическим вопросам - это бесплатно
