Одним из самых актуальных вопросов земельного права выступает обеспечение доступа к участку в случае его отсутствия. Проблема возникает по разным причинам – из-за действий соседей, отсутствия соответствующего документального оформления, допуска ошибок в межевании и т.д. Рассмотрим подробнее, что нужно делать, если отсутствует проезд к земельному участку.
Ключевым законодательным актом по рассматриваемому вопросу выступает №218-ФЗ (датируется 13.07.2015), который регламентирует процедуру государственной регистрации объектов недвижимого имущества. Конкретно – п. 26 статьи 26 данного Федерального закона. Он прямо устанавливает, что доступ к земельному участку должен быть обеспечен – в виде проезда или прохода от земли, предназначенной для общего пользования. В противном случае надел попросту не должен быть зарегистрирован в ЕГРН как самостоятельный объект недвижимости.
Схожие требования до недавнего времени присутствовали и в статье 27 №221-ФЗ (датируется 24.07.2007). Но в 2016 году они были отменены, что не добавило ясности рассматриваемому вопросу.
Аналогичным образом исчезло требование об обязательном наличии подъездных путей к земельному участку из Градостроительного кодекса РФ. Ранее оно присутствовало в ч. 4 статьи 4.1 законодательного акта.
Важно отметить еще одну правовую норму, установленную статьей 274 части 1 ГК РФ. Она предоставляет собственнику участка законное право требовать от владельца соседнего надела земли его ограниченного использования с целью прохода или проезда. Такая возможность называется сервитутом, который бывает двух типов – частный и публичный.
Приведенные выше нормы отечественного законодательства сложно назвать простыми, понятными или даже непротиворечивыми. Тем более – не стоит забывать, что на вопросы проезда или прохода к земельному участку влияют и другие факторы, например, нахождение земли в частной собственности, разрешенный вид землепользования, наличие и отсутствие тех или иных документов. Другими словами, ситуация становится и вовсе запутанной.
С одной стороны, теоретической, Федеральный закон №218-ФЗ прямо предписывает необходимость наличия подъездной дороги к дому и земельному участку. С другой, на практике нередко складывается ситуация, когда проезд отсутствует. Причем совершенно непонятно, каким образом можно добиться его появления. Именно последнее обстоятельство, связанное с фактическим отсутствием реального механизма реализации законного права владельца земли, и является самой главной проблемой рассматриваемого вопроса.
Намного проще ситуация, когда соседи закрыли проезд к участку. В данном случае вполне реально обратиться сначала к муниципальным органам власти для установления частного или публичного сервитута.
Первый возможен, если речь идет об одном или небольшом количестве участков, нуждающихся в подъездных путях. Второй используется там, где дело касается значительной части собственников.
Решение проблемы без сервитута выглядит проблематичным, так как предполагает добровольное согласие всех заинтересованных сторон, включая собственников, перекрывших проезд.
Такой сценарий развития событий встречается на практике нечасто и обычно сопровождается серьезной финансовой выгодой для владельца земли, по которой будет осуществляться проезд.
Приведенная ранее информация наглядно показывает, как много факторов влияют на ситуацию с проходом и подъездными путями к земельному участку. Именно поэтому каждый подобный случай является индивидуальным и должен рассматриваться персонифицировано. Важно понимать, что самостоятельно разобраться в подобном вопросе нереально. Даже профессиональные юристы далеко не всегда способны сделать это.
Поэтому необходимо обращаться к тем специалистам, которые целенаправленно занимаются земельными спорами и имеют успешный опыт их разрешения. Такой подход позволит эффективно защитить права владельца земельного участка и задействовать при этом все предусмотренные отечественным законодательством механизмы.
Мы даем разъяснения по важным юридическим вопросам - это бесплатно для жителей Москвы и Московской области
