Задаток заслуженно считается простым и доступным способом подтвердить намерения сторон о заинтересованности в дальнейшем сотрудничестве. Но далеко не всегда его внесение оформляется правильно и обеспечивает успешное совершение сделки. Особенно много вопросов вызывает юридическая правомочность соглашения о задатке без предварительного договора. А потому имеет смысл рассмотреть тему несколько подробнее.
Правовое значение термина «задаток» существенно отличается от бытового. Последнее рассматривает задаток в качестве предварительного платежа за услуги или, что бывает намного чаще, товар. Но такая трактовка не дает полного представления о рассматриваемом понятии, установленного статьей 380 ГК РФ. В соответствии с положениями законодательного акта, задаток исполняет сразу несколько функций:
Платежная. Совпадает с бытовым определением.
Удостоверительная. Фиксирует наличие обязательств, существующих между продавцом и покупателем.
Обеспечительная. Внесение денег гарантирует исполнение этих обязательств в будущем.
Компенсационная или штрафная. Выражается в возмещении убытков от срыва сделки виновной стороной: продавец обязан вернуть задаток в двойном размере, а покупатель просто лишается уплаченных денег.
Важно понимать отличия задатка от иных схожих по характеристикам юридических институтов. Прежде всего – намного более широко распространенного аванса. Задаток отличается от него двумя особенностями:
Исполнением четырех функций (аванс используется только для платежной).
Возможностью внесения исключительно деньгами (аванс предусматривает различные активы – ценные бумаги, денежные средства и т.д.)
Близкие к описанным особенности отличают задаток от залога или отступного. Перечислять их нет особого смысла, так как это не имеет прямого отношения к теме статьи.
Намного важнее рассмотреть другой вопрос. Стандартная схема совершения крупных сделок – по аренде или покупке недвижимости – предусматривает практически одновременное оформление двух документов:
соглашения о задатке;
предварительного договора.
После выполнения каждой из сторон обязательств, предусмотренных предварительным договором, составляется или подписывается еще один, уже окончательный. Именно он обычно регистрируется в Росреестре и фиксирует итоговые условия сделки.
Нередко оформляется только первый документ. В результате задаток вносится без договора – как предварительного, так и – тем более – окончательного. Поэтому возникает вопрос, имеет ли соглашение юридическую силу. Ответ на него достаточно просто: в части внесения задатка и выполнения предусмотренных законом функций, конечно же имеет.
Что касается правомочности основной сделки, ситуация выглядит намного сложнее. Ее юридическая трактовка зависит от конкретных условий достигнутых сторонами договоренностей. Теоретически у каждого из участников существует возможность заключения договора аренды или купли-продажи через суд. Но целесообразность подачи искового заявления и перспективы выигрыша дела требуют предварительной оценки грамотным специалистом.
Как было отмечено выше, задаток – и без договора, и с договором – обычно используется при совершении крупных сделок. Чаще всего – с недвижимым имуществом. Учитывая ценность актива, проще и правильнее всего доверить подготовку и осуществление сделки профессионалам. Такой подход становится лучшей защитой интересов сторон, что в равной степени касается как продавца, так и покупателя. Причем размер дополнительных расходов не идет ни в какое сравнение со стоимостью недвижимого имущества, а потраченные деньги компенсируются отсутствием рисков потери актива и оперативностью достижения нужного результата.
Мы даем разъяснения по важным юридическим вопросам - это бесплатно для жителей Москвы и Московской области
