Правила оформления права собственности на недвижимость справедливо относятся к числу наиболее сложных в российском праве. Нередко возникает ситуация, когда произведена или планируется продажа объекта недвижимости без земельного участка. В статье содержится описание нескольких типовых ситуаций и особенностей совершения подобных сделок.
Стандартная ситуация, самая простая для рассмотрения. Продажа недвижимости без земельного участка в этом случае невозможна, так как это прямо противоречит положениям ст. 35 ЗК РФ. В соответствии с ним, земля и объект на ней считаются единым имущественным комплексом и не могут быть реализованы по отдельности.
Еще одна достаточно типичная ситуация, при которой участок земли обычно арендуется. В этом случае происходит выкуп здания без земельного участка, но одновременно составляются два договора: купли-продажи и переуступки арендных прав. Важно, чтобы у продавца был действующие договор аренды, который предоставляет возможность уступки.
Альтернативный вариант – использование земли по договору пожизненного владения или бессрочного пользования. В подобной ситуации также происходит купля-продажа объекта без земли, а в договоре указывается ссылка на документ, по которому продавец распоряжается участком.
Такой вариант совершения сделки возможен. Но он должен учитывать два обязательных требования. Первое – выполнение положений уже упоминавшейся ст. 35 ЗК РФ. Второе – предварительное разделение земельного участка на два.
Это вполне законное мероприятие, которое проводится кадастровым инженером. Основным недостатком такого решения становится существенное затягивание совершения сделки, так как требуется произвести межевание, а затем регистрацию прав собственности на каждый из участков.
Самая проблемная ситуация, которой в теории не должно быть. Выход из нее один – оформление земли в собственность или в аренду и осуществление сделки по одному из описанных выше вариантов.
Мы даем разъяснения по важным юридическим вопросам - это бесплатно