Ликвидация юридического лица – сложная в юридическом и организационном плане процедура. Одно из обязательных требований к ее осуществлению – защита прав кредиторов, имеющих финансовые и хозяйственные взаимоотношения с организацией, прекращающей деятельность.
В числе возможных проблемных вопросов – прекращение аренды при ликвидации юридического лица. Важно понимать, что ситуация может складываться двояким образом. В первом случае ликвидируется арендодатель, а во втором – арендатор. Их правовая трактовка очень сильно отличается. Но перед тем, как приступить рассмотрению каждой из них, необходимо определить, какими именно нормативно-правовыми актами следует руководствоваться при этом.
Базовым законодательным актом по рассматриваемому вопросу выступают две части Гражданского кодекса РФ – первая (датируется 30.11.1994) и вторая (датируется 26.01.1996). Действующие редакции документов приняты, соответственно, 31.07.2020 и 27.12.2019 годов.
Статья 419 ч. 1 ГК РФ устанавливается, что обязательства юридического лица прекращаются вследствие ликвидации. Исключение составляют случаи, когда исполнение подобных обязательств по закону или решению суда переходит на другое лицо.
Статьи 619 и 620 ч. 2 ГК РФ определяют порядок расторжения арендных договоров по требованию арендатора и арендодателя. Статья 617 из этой же части Гражданского кодекса определяет необходимость сохранять договор аренды, если меняются стороны соглашения.
Рассмотрим две возможные ситуации с учетом перечисленных выше норм российского законодательства.
Наиболее сложный случай из двух возможных. Проблема состоит в том, что к нему сложно применить положения статьи 419. Причина – ликвидация арендодателя не ведет к прекращению существования предмета аренды и, как следствие, прав арендатора. В подобной ситуации уместно употребить классическое правило юристов: право идет за вещью. По сути, это упрощенная трактовка положений статьи 617.
Другими словами, после ликвидации текущего собственника арендуемого имущества, у него появится новый владелец. Он должен продолжить исполнение обязанностей предыдущего собственника в части сдачи в аренду указанного в договоре объекта.
Описанная ситуация носит общий характер. На практике встречается множество разновидностей, имеющих определенные правовые нюансы. Поэтому в каждом конкретном случае следует разбираться отдельно.
Прекращение договора аренды при ликвидации арендатора кажется более простым мероприятием. При его реализации достаточно четко выполнить требования статьи 419. В общем случае так и происходит.
Прекращение деятельности и исключение организации из ЕГРЮЛ является вполне законным основанием, достаточным для прекращения договора аренды при ликвидации арендатора. В подавляющем большинстве случаев каких-либо вопросов у арендодателя и контролирующих государственных органов, в первую очередь – ФНС, в этом случае не возникает.
Дело в том, что правильно проведенная ликвидация предполагает непосредственное участие налоговых органов, вплоть до проведения проверки. Это подразумевает, что права кредиторов, включая арендодателя, защищены всеми доступными законными средствами и способами. Как следствие - предпринимать что-либо дополнительное не требуется. Практикующие юристы подобную ситуацию называют фактическое прекращение договора аренды.
Важно отметить два правовых нюанса. В отличие от первого случая, при ликвидации арендатора не применяются положения статьи 617. Необходимо руководствоваться статьей 419. То есть используется прямо противоположная трактовка.
Второй немаловажный момент. Все сказанное про ситуацию №2 имеет отношение к юридическим лицам. Если речь идет об арендаторе в статусе ИП, его обязанности по договору аренды после ликвидации бизнеса переходят на физическое лицо.
