Арендные отношения в большинстве случаев носят длительный характер. Более того, если срок действия договора аренды превышает год, требуется его государственная регистрация. Но далеко не всегда одна из заинтересованных сторон сохраняет экономический интерес или возможность выполнять обязательства в течение всего предусмотренного действием подписанного соглашением срока.
Чтобы избежать такого развития событий, участники сделки обычно страхуются и добавляют в текст договора аренды штраф за досрочное расторжение договора. Учитывая важность темы, ее частое применение на практике, а также неоднозначность сложившейся судебной практики и трактовок, имеет смысл рассмотреть законность внесения в документ требования о неустойке более детально.
Досрочное расторжение арендного соглашения фактически выступает односторонним отказом от исполнения взятых на себя обязательств. Подобная ситуация регламентируется положениями статьи 310 части 1 ГК РФ. Ее первый пункт не допускает законную возможность отказываться от обязательств, кроме отдельно оговоренных случаев. А второй определяет их:
Казалось бы, все просто.
Чтобы досрочно расторгнуть договор, необходимо предусмотреть такую возможность в договоре и указать размер компенсации. На практике ситуация складывается далеко не так однозначно.
Дело в том, что досрочное расторжение договора нередко становится основанием для длительных судебных разбирательств в силу нескольких очень специфичных обстоятельств подобных споров:
Инициатором расторжения договора могут стать обе заинтересованные стороны – и арендатор, и арендодатель.
Нередко дело осложняется еще и участием третьих лиц, например, субарендатора.
Дополнительное условие о ведении предпринимательской деятельности не упрощает, а только затрудняет юридическую трактовку конфликта из-за своей неочевидности.
Часто арендные отношения носят характер публичных, то есть возникают между сторонами, находящимися в заведомо неравных условиях. В этом случае сильный участник способен навязать невыгодный формат сотрудничества, в том числе – ответственность арендодателя за досрочное расторжение договора аренды в виде явно чрезмерной суммы, несопоставимой со своими реальными убытками.
Важно отметить, что установление факта подобной чрезмерности также нередко представляет собой очень нетривиальную задачу.
Возможность нескольких вариантов урегулирования конфликта– от расторжения договора с выплатой компенсации (по соглашению сторон или решению суда) до одностороннего отказа от исполнения обязательств, причем без обращения в судебные органы.
Учитывая сказанное выше, стоит ли удивляться тому, что судебная практика, которая сложилась в части урегулирования споров, является очень неоднозначной. В том числе потому, что в рамках одного конфликта приходится фактически учитывать множество разнородных обстоятельств, включая:
Первая и главная рекомендация, которая непосредственно касается вовсе не расторжения, а заключения договора аренды, состоит в необходимости участия в подготовке документа грамотных и опытных юристов. Причем это крайне желательно для эффективного отстаивания интересов как арендатора, так и арендодателя. Такой формат сопровождения сделки минимизирует вероятные риски и позволит остаться в русле взаимовыгодных договорных отношений. Без необходимости обращаться в суд и участия в последующих длительных разбирательствах.
Мы даем разъяснения по важным юридическим вопросам - это бесплатно для жителей Москвы и Московской области
